借地の更新期間
私は、母親から、昭和２０年頃より多数の借地人に建物所有目的で賃貸している一団の貸地を相続しました。貸地の中には、契約書を作成している借地人、契約書がない借地人、重量鉄骨造りのビルを建てている借地人、木造建物を建てている借地人等、状況は様々です。
母親の代にはきちんと借地の更新等の管理をしていなかったので、相続を機にきちんと更新時期を管理して、更新契約書を取り交わしていきたいと考えています。旧法借地の契約期間・更新期間はどのように考えればよいでしょうか？
- 旧法借地の契約期間・更新期間
- 旧法借地とは、旧借地法下で成立した借地契約に基づく借地権のことをいいます。
- １９９２年（平成４年）８月１日に、従前の借地法・借家法・建物保護法などを統合した借地借家法が施行されましたが、１９９２年（平成４年）７月３１日までに成立した土地賃貸借契約に基づく借地権については、たとえ更新が平成４年８月１日以後になされたとしても、旧法借地の更新に関する規定が適用されます。
- これは、原則として、旧法借地にも新法（借地借家法）の規定が適用されるものの、借地の更新については、旧法（旧借地法）の規定の方が借地人に有利であるため、借地人保護の観点から、旧法が引き続き適用されることとなっているためです（なお、契約の更新以外にも、朽廃による借地権の消滅や建物の再築による借地期間の延長に関しても、旧法が引き続き適用されます。）。
- 旧借地法において、当初の契約期間、更新後の契約期間については、堅固建物所有目的か非堅固建物所有目的かで、以下の違いがあります。
- 非堅固建物所有目的（木造建物、軽量鉄骨造りの建物等）
- 当初の契約期間（旧借地法２条）
a） 期間の合意をしなければ３０年
b) 期間の合意をした場合は、その期間（ただし、最低２０年であ
り、２０年より短い期間を定めても無効となり、期間は２０年と
なります。） - 更新後の契約期間（旧借地法５条、６条）
a） 当事者が２０年以上の期間を合意したときはその期間
b） それ以外の場合は２０年（上記と同様、最低２０年であり、
２０年より短い期間を定めても無効となります。）
c） なお、実務上は、２０年以上の期間が合意されることはほと
んどありません。
d） また、法定更新の場合も更新後の契約期間は２０年となる
ので、結局、非堅固建物所有目的の借地については、建物が
存続し地代が支払われている限り、２０年毎に半永久的に更
新がなされることとなります。
- 当初の契約期間（旧借地法２条）
- 堅固建物所有目的（鉄骨鉄筋コンクリート造り・重量鉄骨造り等）
- 当初の契約期間（旧借地法２条）
a） 期間の合意をしなければ６０年
b） 期間の合意をした場合は、その期間（ただし、最低３０年
であり、３０年より短い期間を定めても無効となり、期間は
３０年となります。） - 更新後の契約期間（旧借地法５条、６条）
a） 当事者が３０年以上の期間を合意したときはその期間
b） それ以外の場合は３０年
c） 実務上、３０年以上の期間が合意されることがほとんどな
いことは、非堅固建物所有目的の場合と同様です。
d） また、法定更新の場合も更新後の契約期間は３０年となる
ので、堅固建物所有目的の借地は、建物が存続し地代が支払
われている限り、３０年毎に半永久的に更新がなされていき
ます。
- 当初の契約期間（旧借地法２条）
- この借地期間の定めは、借地人保護のための片面的強行法規であり、特約で上記の期間より短い期間を定めても、借地人に不利な特約であるとして、法律上、無効となります。
- 新法借地の期間
- これに対し、新法借地（平成４年８月１日に借地借家法が施行された後に新規に成立した借地権）では、旧法借地と異なり、堅固建物所有目的・非堅固建物所有目的の区別はなくなりました。これは、両者の区別が曖昧であり、紛争が起きやすかったためです。
- また、新法借地では、当初期間は一律３０年とされ、当事者が特約でこれより長い期間を定めたときはその期間となります。
- さらに、更新期間についても、初回更新は２０年、以後は１０年毎に更新がなされるという点で旧法借地と異なっています（旧法借地と同様、更新期間について、上記より長い期間を合意すれば、その合意が優先されます。）。
- なお、上記のとおり、平成４年８月１日以前に締結された借地契約は、同日以後に更新されても旧法借地のままであるため、現在、世の中で締結されている借地の大半は旧法借地です。また、新法借地であっても、法定更新の規定が適用される普通借地権が設定される例は少なく、期間満了時に必ず契約が終了する定期借地権が活用される例が多くなっています。
- 貸主としての具体的な対応
- 本件では、昭和２０年頃より借地契約が開始しているとのことなので、まずは、当初の賃貸借契約がいつ締結されたのか、契約書の有無を確認する必要があります。契約書が存在すれば、当初契約で設定されている期間（ただし、堅固建物所有目的は最低３０年、非堅固建物所有目的は最低２０年です。）が契約期間となり、その後、更新契約が締結されているか否かを確認します。
- 途中で更新契約書が作成されていなければ、法定更新となっているので、最後の契約書の期間満了の翌日から起算して、堅固建物所有目的は３０年毎、非堅固建物所有目的は２０年毎で現在の契約期間がいつまでかを確認します。
- これに対し、当初から契約書が作成されていない場合は、契約期間の合意がないので、当初期間は堅固建物所有目的の場合は６０年、非堅固建物所有目的の場合は３０年となります。契約書が作成されていないと、いつが契約の始期なのかが不明なことも多いですが、地代の受け取りの記録や、借地人が借地上に建てた建物の新築年月日で契約の始期を推定できることもあります。